El suelo y su promoción

Con la evolución de los distintos documentos de planeamiento urbanístico en la ciudad escuchamos algunas conversaciones que nos dejan perplejos, porque no sabemos de lo que nos están hablando. Voy a intentar aclarar algunos de estos conceptos, entre otras razones para que se conozca la complejidad de esos documentos y la dificultad que entraña cada modificación que se pide.

Primero está el tipo de suelo, su clasificación. Según ésta, puede ser urbano, urbanizable o no urbanizable. El último, el no urbanizable es sobre el que no se puede construir; por el contrario el urbanizable es lo que llamamos ‘nuevos desarrollos’ y puede ser sectorizado (que se le pone un plazo para que se construya) o no sectorizado (que se le dice que espere hasta que se haya construido el sectorizado para poder construir). A estos suelos, para construirse, se les pide -por ley- que guarden sitio para equipamientos educativos, deportivos, sociales, calles, zonas verdes… y luego se les dice en el sitio que les queda, cuánto pueden construir y de qué tipo de viviendas.

En el suelo urbano hay otras condiciones. Normalmente, entendemos así el que ya está construido, el de la ciudad, que tiene luz, agua, alcantarillado, zonas verdes, aceras, etc. Pero también hay distintas clases de suelo urbano: consolidado y no consolidado. El consolidado es el de la ciudad, ese no admite duda. El no consolidado es el que tiene que tener todos o al menos los principales servicios y estar construido al menos en las 2 terceras partes del total del terreno. Ésta es la razón por la que se han redelimitado algunas EMAS, porque una parte sí se podía considerar urbano no consolidado y otras ha habido que considerarlas como suelo urbanizable.

Una vez que se define de qué tipo de suelo estamos hablando, hay que decidir qué uso se le va a dar, es decir, si va a ser residencial, turístico, comercial, industrial… o si van a ser sistemas generales (de espacios libres, es decir, verde; de equipamientos, de viales…). Es decir, qué parte va a ser lucrativa (que le van a sacar un beneficio construyéndola) y qué parte va a ser no lucrativa.

Para compensar en una zona que no haya más parte lucrativa que no lucrativa y que todos los dueños de terrenos en esa zona lleven un poco de cada, se calculan los aprovechamientos. El aprovechamiento es la cantidad de edificación que se permite en cada parte del suelo, según sus usos, así que en las zonas verdes el aprovechamiento no existe, y en las zonas residenciales, por ejemplo, es más o menos alto según la cantidad de viviendas que se permita (y si son VPO o no, porque con las VPO se permite una pequeña corrección porque son menos lucrativas)… de esta manera, calculando un aprovechamiento medio de todo un sector, se distribuyen equitativamente las cargas y los beneficios.

Por poner un ejemplo: si uno tiene que construir por medio de su parcela una carretera que necesita la ciudad para comunicar una zona con otra, las viviendas que podría haber construido en ese terreno se le dan en otro suelo (por la misma zona) donde sí pueda construirlas. Lo mismo que si decide que la ciudad quiere conservar una zona verde, se le compensa al dueño de ese suelo, con la posibilidad de construir en otro sitio. No se le dan los metros de parcela que tenía, sino los metros construibles.

Según el tipo de uso, los aprovechamientos son mayores o menores, no tiene los mismos un suelo industrial, que uno residencial, uno comercial o un equipamiento privado… por eso, cuando una parcela (o en suelo urbano, un edificio o un solar) cambian de uso, también cambian los aprovechamientos que recibe el dueño, y según sea al alza o a la baja, el Ayuntamiento le pedirá que le compense dándole más equipamientos o más zonas verdes o tendrá que ser el Ayuntamiento quien compense al dueño con aprovechamientos en otro sitio...

Con todas estas consideraciones, es con las que se redacta el PGOU y también el Pepch. Como vemos, no es sólo una cuestión de que se construya más o menos, ni de expandir la ciudad enormemente, sino de que todo quede equilibrado. De ahí que, una modificación en una parcela puede desequilibrar todo un sector, ni se puede -como estaba planteado el Plan anteriormente- hacer de cada parcela un sector porque se pierde el conjunto, se desequilibra el crecimiento y acabamos con el caos que teníamos en la Aprobación Provisional 1.

Siempre hay un pequeño margen: tenemos un número de viviendas máximo que nos asigna la normativa andaluza, y al revisar las alegaciones se puede a lo mejor dar un poco más por un lado o por otro, siempre compensándolo con más cesiones al municipio para no perder ese equilibrio entre lucrativo y no lucrativo, pero lo que no debemos pretender nunca es romper el balance general sobre el que se ha planteado el Plan para no tener que rehacerlo entero.