El precio de la vivienda nueva se disparará cerca un 4% durante el primer trimestre de 2023 y después se moderará, con repuntes del entorno del 1%, pasado marzo, según las predicciones del XVII Observatorio de la Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), publicado este miércoles.
El Observatorio de la AEV se elabora junto con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de 18 panelistas, formado por expertos de las sociedades de tasación miembros de la asociación y otros profesionales del sector.
El 58% de los expertos internos y el 100% de los externos consultados coinciden en las perspectivas sobre el comportamiento de la vivienda de obra nueva, y creen que esa tendencia se dará, sobre todo, en las grandes ciudades y sus entornos.
Además, algunos panelistas consultados precisan que en la evolución de los precios también hay que tener en cuenta el efecto de la inflación, ya que esto implicaría que en términos reales el precio de la vivienda se estaría abaratando.
Por su parte, un 42% de los expertos consultados para este estudio de la AEV prevé un incremento de los precios de la vivienda de obra nueva debido a la escasa actividad promotora y el aumento de la demanda, que convertirán a la vivienda en un bien escaso en el mercado". Estos analistas también incluyen en su escenario el aumento de la demanda de vivienda libre por parte de no residentes y para uso de alquiler temporal.
Asimismo, recuerdan que la inflación está impactando en los costes de la construcción y energéticos, lo que unido a la escasez de mano de obra podría llevar a la vivienda nueva a encarecerse cerca de un 5% a lo largo de este año.
En el caso de las viviendas de segunda mano, el precio subirá hasta un 9% durante el primer semestre de 2023, y después seguirá al alza, aunque con más moderación.
No obstante, sobre estas predicciones también existe diversidad de opiniones entre los panelistas del Observatorio. Un 92% de ellos se muestra en desacuerdo con esas subidas disparadas que presenta el informe y estiman precios a alza, pero más contenidos, en línea con los crecimientos que se prevén en la obra nueva.
Algunos de los encuestados tampoco descartan un estancamiento de los precios de la vivienda de segunda mano, e incluso posibles descensos, a lo largo de 2023.
La secretaria general de la AEV, Paloma Arnáiz, Secretaria General de la AEV, constata que "moderación de los precios", tanto en la vivienda nueva como usada.
"Los precios de vivienda usada se verían más afectados por la situación económica que los de obra nueva, aún sostenidos por la ausencia de oferta suficiente en los entornos más demandados y el impacto de la inflación y otros factores en los costes de producción", agrega.
El Observatorio de la AEV estima que la inflación sostenida tendrá impacto en las decisiones de los inversores, con un adelanto de las compras para protegerse de futuros aumentos y para evitar el efecto indirecto del incremento de los alquileres.
El 42% de los panelistas externos y hasta un 67% de los externos confirman esa previsión del informe, mientras que el 58% de los expertos que han participado en el Observatorio se muestran en la línea contraria, ya que, en su opinión, la subida de las cuotas hipotecarias moderará la subida de los precios de venta.
El Observatorio también concluye en esta edición que el aumento de los precios de la vivienda en España es moderado en comparación con otros países desarrollados, donde se aprecian cotas más elevadas y tasas de revalorización equivalentes a las de los años previos a la crisis financiera.
La autora del informe, Paloma Taltavull, explica que esto refleja la escasa capacidad de compra de los hogares españoles que entran al mercado por primera vez. También influye el tensionamiento de los mercados y la restricción de la oferta. El 83% de los panelistas, tanto internos como externos, apoya la afirmación de Taltavull.
Los expertos opuestos a esta perspectiva consideran que las tasas de crecimiento de los precios observadas en los últimos periodos no pueden considerarse "suaves" y tampoco creen que la oferta anual de más de medio millón de viviendas usadas pueda verse como una restricción si se tiene en cuenta el bajo crecimiento de la población española.
El informe de AEV también analiza el comportamiento de los precios del alquiler en España, con un crecimiento acelerado desde principios de 2022 y ritmos de expansión superiores a los niveles prepandemia.
El 67% de los expertos internos consultados explica que esto se debe al diferencial de inflación, aunque puntualizan que el alza de los alquileres es muy dispar según la zona. Esto demuestra, en su opinión, la existencia de otros factores, como la restricción de la oferta de alquiler, con mayor tensionamiento en los núcleos urbanos.
En el caso contrario, el 33% de los expertos internos y el 67% de los externos no están de acuerdo con la afirmación de la autora, ya que para ellos la inflación no es el único motivo del aumento de los precios del alquiler. Entre ellos citan la preferencia por la venta, la falta de producto adecuado en el mercado, la demanda de ciudadanos del exterior, las últimas restricciones legales aprobadas en algunos mercados o el incremento de pisos de uso turístico, que disminuyen el volumen de oferta a largo plazo.
